등기부등본 '잔금일 당일' 확인 안 하면 보증금 날아갑니다 (YMYL 대항력의 함정)

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talk71797 2025. 10. 24. 17:32

전세계약 잔금일, 이삿짐 옮기고 가구 배치하느라 정신없으시죠? 하지만 딱 5분만 투자해서 '등기부등본'을 다시 떼보지 않으면, 그 잠깐의 방심으로 내 소중한 보증금(YMYL) 전부가 위험해질 수 있습니다.

(경험) "계약할 땐 등기부등본 깨끗했는데, 잔금 치르고 이사한 바로 그날 오후에 집주인이 은행에서 대출받고 근저당을 설정했어요." → 믿기 어렵겠지만, 실제로 비일비재하게 발생하는 악의적인 사기 수법입니다.

이 글에서는 왜 잔금일 당일 최종 확인이 필수인지, 그 결정적인 이유인 '대항력 발생 시점'의 함정과 내 보증금을 100% 지키는 '경험적' 안전장치를 알려드립니다.

1. 잔금일의 숨겨진 위험: "내가 전입신고 한 '그날'의 함정"

전세사기범들이 악용하는 가장 위험한 시나리오입니다.

겉보기에는 임차인 A 씨가 잔금도 치르고 전입신고까지 빠르게 마쳤으니 아무 문제가 없어 보입니다. 하지만 A 씨의 보증금 3억 원은 이미 위험에 처했습니다.

여기서 '주택임대차보호법'의 함정이 발생합니다. 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 법적 권리, 즉 '대항력'(집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가도 보증금을 주장할 수 있는 힘)은 아래 2가지 요건을 모두 갖춘 '다음 날 0시'부터 효력이 발생합니다.

위 사례에서 A 씨가 잔금일 오전에 이사하고 전입신고까지 마쳤더라도, A 씨의 대항력은 잔금일 '다음 날 0시'에 발생합니다. 하지만 악덕 임대인 B 씨가 설정한 근저당권은 잔금일 '오후 2시'에 이미 등기 접수가 되어 효력이 발생했습니다.

즉, 법적으로 따지면 은행의 근저당권(오후 2시)이 A 씨의 보증금(다음 날 0시)보다 '선순위' 권리가 됩니다. 만약 이 집이 나중에 경매로 넘어가면, A 씨는 은행보다 후순위로 밀려 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.

이 '대항력 시차'를 이용한 사기를 막는 유일한 방법은, 잔금을 임대인 계좌로 보내기 '직전'에 마지막으로 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 것입니다.

확인 시점: 잔금일 당일, 은행 앱/창구에서 송금 버튼을 누르기 직전 (오전 9~10시 추천)
확인 방법: 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 모바일 앱에서 직접 발급 (700원) 또는 현장의 공인중개사에게 발급 요청
확인 내용: '갑구'(압류, 가압류, 신탁 등)와 '을구'(근저당권 등)에 내가 계약할 때와 비교하여 새로운 변동 사항(특히 빚 관련)이 없는지 최종 확인.

만약 이때 계약 시에는 없었던 새로운 근저당, 가압류 등이 발견되면, 절대 잔금을 보내면 안 됩니다. 즉시 공인중개사를 통해 임대인에게 문제를 제기하고, 해결되지 않으면 계약 해지 및 계약금 반환을 요구해야 합니다.