전 재산이 걸린 전세계약, '등기부등본' 확인은 선택이 아닌 생존입니다.
"깨끗한 줄 알았는데 '갑구'에 '신탁등기'가 있었어요", "잔금일에 풀어준다는 '가압류'만 믿고 계약했어요"... 최근 전세사기의 90%는 등기부등본만 5분 제대로 봤어도 피할 수 있었습니다.
'갑구', '을구' 같은 어려운 용어에 겁먹지 마세요. 이 글에서는 전세사기를 피하기 위해 반드시 확인해야 할 4단계와, 보자마자 도망쳐야 할 '단어'가 무엇인지 실제 경험을 바탕으로 완벽히 분석해 드립니다.
1단계: [표제부] - "내가 계약할 그 집, 맞나요?"
가장 기본이지만 의외로 놓치는 실수입니다. 등기부등본의 '표제부'는 건물의 '신분증'입니다.
내가 계약할 집(예: 301호)과 등기부등본 '표제부'의 주소(예: 201호로 잘못 발급)가 정확히 일치하는지 호수까지 확인해야 합니다. 특히 다가구주택(원룸 건물)은 건물 전체가 하나로 등기되므로, 아파트/빌라(다세대)와 다르다는 점을 인지해야 합니다.
2단계: [갑구(甲區)] - "진짜 집주인이 맞는지, 빨간 줄은 없는지"
'갑구'는 소유권에 관한 사항입니다. (경험) 여기가 전세사기의 핵심입니다.
(치명적 함정 1) 소유자 확인 → '신탁등기'는 즉시 도망!
'소유자'가 임대인(개인)이 아닌 'OO자산신탁', 'OO부동산신탁' 등 신탁회사로 되어 있나요? 아니면 '소유자' 이름 옆에 '신탁' 또는 '신탁원부 제 O호'라는 단어가 있나요?
이건 100% 전세사기입니다. 즉시 계약을 중단하고 도망쳐야 합니다.
실제 집주인(소유권자)은 '신탁회사'이므로, 개인 임대인과 맺은 계약은 법적 효력이 없습니다. 보증금을 절대 돌려받을 수 없습니다.
(치명적 함정 2) '압류', '가압류', '경매'
'갑구'에 이런 '빨간 줄'이 그어져 있나요? 이는 집주인이 세금(압류)이나 개인 빚(가압류) 문제가 있다는 뜻입니다. "잔금일에 다 풀어주겠다"는 공인중개사나 임대인의 말은 절대 믿으면 안 됩니다.
3단계: [을구(乙區)] - "내 보증금이 안전한지 (빚 계산)"
'을구'는 소유권 외의 권리, 즉 '빚(대출)'을 보여줍니다.
'근저당권설정' (은행 대출)
- "을구가 깨끗합니다." → (경험) 가장 좋습니다. 이 집에 빚(대출)이 1원도 없다는 뜻입니다.
- "을구에 '근저당'이 있습니다." → (경험) 이게 위험합니다. '채권최고액'으로 적힌 금액(실제 대출금의 120~130%)을 정확히 확인해야 합니다.
4단계: [최종 안전 계산] - "깡통전세 피하는 70%의 법칙"
등기부등본을 다 봤다면, 이제 이 집이 '깡통전세'인지 직접 계산해야 합니다.
[을구]의 '채권최고액' + '내 전세보증금' ≤ [주택 매매 시세] X 70%
이 공식이 성립하지 않으면 '깡통전세'입니다. 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금을 모두 돌려받지 못할(떼일) 위험이 매우 큽니다. 매매 시세는 '국토부 실거래가'나 'KB 시세', '네이버 부동산' 등을 통해 최대한 보수적으로 확인해야 합니다.
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