'표준임대차계약서' 특약사항, 임차인에게 불리한 독소 조항 3가지

'표준임대차계약서'라고 해서 안심하고 도장 찍으셨나요? 전 재산을 지키는 계약서에서, 진짜 위험은 '특약사항' 단 한 줄에 숨어있을 수 있습니다.

 

저 역시 "일상적인 생활 흠집인데 원상 복구하라"는 모호한 특약 때문에 보증금을 떼일 뻔한 아찔한 경험이 있습니다. 법적 효력조차 없는 '무효' 조항부터 임차인에게 일방적으로 불리한 3가지 대표 독소 조항을 실제 경험으로 완벽히 분석해 드립니다.

1. 독소 조항 1: '원상복구'의 함정 ("모호함"이 무기)

"퇴거 시 임차인은 조건 없이 원상 복구한다."

가장 분쟁이 많은 조항입니다. '원상복구'의 범위가 모호해, 임대인이 '일상적인 마모'(벽지 변색, 바닥의 미세한 흠집)까지 임차인의 비용으로 복구하라고 요구하는 근거가 됩니다.

 

• 법원 판례에 따르면, 임차인이 통상적인 방법으로 사용하며 자연스럽게 발생하는 '통상적인 손모(마모)'는 원상복구 의무에 포함되지 않습니다.
• 계약 시, 특약에 "고의 또는 중대한 과실로 인한 파손 외에, 통상적인 생활 손모(마모)는 원상복구 의무에서 제외한다"라는 문구를 명시하는 것이 가장 좋습니다.
• 무조건 입주하는 날, 날짜가 보이게 집 안 구석구석의 상태를 사진과 동영상으로 찍어 증거를 남겨야 부당한 요구에 대응할 수 있습니다.

 

2. 독소 조항 2: '수선 의무' 전가 ("임대인의 책임을 떠넘기는 조항")

"임차 기간 중 발생하는 모든 수선 비용은 임차인의 부담으로 한다."

이는 민법상 '임대인'이 져야 할 '주요 설비 수선 의무'(보일러 고장, 누수, 배관 문제 등)를 임차인에게 부당하게 떠넘기는 조항입니다.

 

• 임차인의 고의/과실이 아닌, 건물의 노후화로 인한 '대규모 수선'은 임대인이 책임지는 것이 원칙입니다. 이러한 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 법적 효력이 무효가 될 가능성이 높습니다.
• 분쟁을 막으려면 특약에 "전구, 수전 등 간단한 소모품 교체는 임차인이 부담하되, 보일러, 누수, 배관 등 주요 설비의 노후로 인한 수선은 임대인이 부담한다"라고 명확히 구분해 두는 것이 좋습니다.

3. 독소 조항 3: '강행규정' 위반 (써봤자 '무효'인 조항)

"임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한다."
"월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다."

계약 시 이런 특약을 넣으며 안심시키는 임대인이 있습니다. 하지만 '주택임대차보호법'은 임차인을 보호하기 위한 '강행규정'입니다.

 

• 법에서 보장하는 임차인의 핵심 권리(2년 거주 보장, 계약갱신요구권, 5% 증액 상한)를 침해하는 특약은, 임차인에게 불리할 경우 법적 효력이 '무효'입니다.
• 즉, 저런 특약에 사인을 했더라도 임차인은 나중에 법적 권리(계약 갱신 요구 등)를 당당하게 주장할 수 있습니다.
• 불필요한 분쟁 자체를 막기 위해, 계약서에 이러한 무효 조항을 넣지 않도록 공인중개사에게 당당히 요구하는 것이 좋습니다.

4. 요약: 계약서 도장 찍기 전, '특약'만은 두 번 읽으세요

1. '원상복구' 범위는 '통상적 손모 제외'로 구체화한다. (입주 시 사진 필수)
2. '주요 설비 수선'은 임대인 책임임을 명시한다.
3. '계약갱신 배제' 등 강행규정 위반 특약은 무효임을 인지한다.

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