마음에 드는 전셋집, 공인중개사가 "지금 바로 가계약금 100만 원이라도 보내야 잡을 수 있다"라고 재촉하나요? 급한 마음에 '가계약금'부터 덜컥 보내시나요?
"그냥 보관금인 줄 알았다"는 집주인의 말 바꾸기, "입금 계좌가 등기부등본상 집주인이 아닌데요?" → 가계약금은 '계약'의 시작이며, 정확한 증거(문자, 카톡)를 남기지 않으면 전세사기의 첫걸음이 되거나 소중한 돈을 날릴 수 있습니다.
이 글에서는 제가 직접 겪은 분쟁 '경험'을 바탕으로, 내 돈 100만 원(가계약금)을 지키고 법적 효력을 갖추는 4가지 필수 체크리스트를 알려드립니다.
1. "그래서, 어느 집?" → 물건 특정 (필수 1)
가장 기본이지만 가장 많은 분쟁이 생깁니다. "101호인 줄 알았는데 201호였어요." / "전세 5억으로 얘기했는데, 집주인은 5억 2천 아니면 계약 안 한대요."
가계약금 입금 전, 문자(카톡)로 아래 2가지를 확정해야 합니다.
- (필수) 정확한 주소 (동/호수): 반드시 등기부등본상의 주소와 100% 일치해야 합니다. (예: OOO아파트 101동 202호)
- (필수) 계약 내용: '총 전세금액'과 '잔금일'을 확정해야 합니다. (예: 총 전세금 5억, 잔금일 2025년 11월 30일)
2. "누구한테 보내죠?" → 소유주 계좌 확인 (필수 2)
"공인중개사가 급하다고 자기 개인 계좌로 보내래요.", "집주인 아들 계좌로 보냈어요."
돈은 '등기부등본'상 소유주(임대인) 명의의 계좌로 보내는 것이 철칙입니다. 이것은 내 돈을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다.
만약 부득이하게 임대인이 아닌 타인(배우자, 중개사)의 계좌로 보낼 경우, "임대인 OOO의 위임을 받아 OOO(예금주) 계좌로 입금함"이라는 위임 확인 문구라도 받아야 합니다.
3. "이 돈, 계약금 맞나요?" → 배상 규정 (필수 3, 가장 중요)
"그냥 '보관금'인 줄 알았다"며 집주인이 2배 배상 없이 계약을 파기하는 경우입니다. "더 비싸게 들어온다는 사람 있으니 가계약금 100만 원 그냥 돌려줄게요"라고 하면 임차인은 아무 대응도 못 합니다.
이 문구가 있어야 '계약'으로 인정됩니다.
(예시) "본 가계약금 OOO원은 계약금의 일부이며, 임대인 파기 시 2배 배상, 임차인 포기 시 환불 불가함"
이 문구 하나로 단순 '보관금'이 아닌, 법적 구속력이 있는 '계약금'이 됩니다.
4. "이 문자 하나만 복사해서 보내세요"
공인중개사나 임대인에게 아래 내용으로 문자를 보내고, "임대인에게 전달 후, '확인했다'는 회신을 달라"라고 요청하면 완벽합니다.
[가계약금 확인 요청]
- 1. 부동산: OOO아파트 101동 202호 (등기부등본 주소)
- 2. 계약내용: 총 전세금 5억, 계약금 5천, 잔금 4억 5천(2025/11/30)
- 3. 가계약금: 100만 원 (계약금의 일부)
- 4. 임대인 계좌: OOO은행 (예금주: OOO - 등기부상 소유주)
- 5. 배상 규정: 본 가계약금은 계약금의 일부이며, 임대인 파기 시 2배 배상, 임차인 포기 시 환불 불가함.
위 내용으로 입금 진행합니다. 임대인 확인 후 회신 부탁드립니다.
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