'신탁등기' 전세계약, '신탁원부' 확인 없이 계약하면 보증금 100% 날립니다 ( 유일한 안전장치)

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talk71797 2025. 10. 24. 02:05

등기부등본 '갑구'에 찍힌 '신탁'이라는 두 글자. 지난 글에서 원칙은 "즉시 도망"이라고 말씀드렸습니다. 하지만 이 집이 너무 마음에 들어 포기할 수 없으신가요?

"집주인(위탁자) 말만 믿고 계약했어요", "신탁회사 동의서만 받았어요" → 이것만으로는 절대 안전하지 않습니다. 신탁등기 전세사기의 99%는 등기부등본에는 없는 진짜 계약 내용, 바로 '신탁원부'를 확인하지 않아서 발생합니다.

이 글에서는 신탁등기된 집을 부득이하게 계약해야 할 때, 내 보증금을 지킬 수 있는 '유일한 안전 계약 방법'을 실제 경험(함정)을 바탕으로 알려드립니다.

1. 왜 신탁등기가 그토록 위험한가?

다시 한번 강조합니다. '신탁등기'된 부동산의 법적 소유자는 등기부등본 '갑구'에 명시된 '신탁회사(수탁자)'입니다.

실제 거주하거나 자신을 집주인이라고 소개하는 사람(위탁자)은 소유자가 아닙니다. 따라서 위탁자와 맺은 전세계약은 법적 효력이 없습니다.

즉, 위탁자(집주인 행세하는 사람)만 믿고 계약하면, 문제가 생겼을 때 보증금을 1원도 돌려받지 못합니다.

'신탁원부'는 신탁 계약의 모든 상세 조건이 담긴 '비밀 계약서'와 같습니다. 등기부등본에는 절대 나오지 않는, 내 보증금의 운명을 결정할 핵심 정보가 여기에 숨어 있습니다.

먼저 계약하려는 집의 등기부등본 '갑구'에서 '신탁원부 제 OOOO-OOOO호' 번호를 확인합니다.
가까운 등기소를 직접 방문하거나, 인터넷등기소(온라인 발급은 제한적일 수 있음)를 통해 해당 번호의 '신탁원부' 발급을 신청합니다. (공인중개사에게 요청하는 것이 가장 빠릅니다.)

신탁원부는 매우 복잡합니다. 아래 3가지는 눈을 크게 뜨고 반드시 확인해야 합니다.

(필수 확인 1) 수탁자(신탁회사)의 임대 권한: 신탁회사가 직접 임대차 계약을 체결할 권한이 있는지, 있다면 어떤 조건(예: 위탁자의 동의 필요 등) 하에서 가능한지 확인합니다.
(필수 확인 2) 우선수익권자의 동의 여부 (가장 중요): '우선수익권자'(보통 은행 등 금융기관)가 누구인지, 그리고 전세계약 체결 시 이 우선수익권자의 '사전 동의'가 필요한지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 동의 없이 체결된 계약은 나중에 우선수익권자의 권리(대출금 회수)에 밀려 보증금을 떼일 수 있습니다.
(필수 확인 3) 보증금 반환 주체 및 조건: 계약 종료 시 보증금을 누가(신탁회사? 위탁자?) 어떤 조건으로 반환하는지 명확하게 명시되어 있는지 확인합니다.

'신탁원부' 확인 결과, 위험 요소를 피하고 안전하게 계약하려면 아래 3가지 조건이 모두 충족되어야 합니다.

계약 당사자는 반드시 '신탁회사(수탁자)'여야 합니다. (절대 위탁자(집주인 행세하는 사람)와 직접 계약하면 안 됩니다.)
'신탁원부'상 필요한 모든 동의(신탁회사 자체 동의, 우선수익권자 동의 등)를 계약 전에 '서면(동의서)'으로 받아야 합니다.
전세계약서 특약사항에 "본 임대차계약은 신탁원부 제 OOOO-OOOO호에 따라 수탁자(OO신탁회사) 및 우선수익권자(OO은행)의 동의를 얻어 체결하며, 임대보증금 반환 책임은 수탁자에게 있다"는 취지의 문구를 명확하게 명시해야 합니다.